各市、县(市、区)地方税务局，各市地方税务局直属机构，局内各单位:

近接部分单位反映，在土地增值税清算工作过程中陆续出现了一些问题，影响了土地增值税清算工作进程。经研究，现将有关问题进一步明确如下:

一、关于企业自查的期限问题

根据《自治区地方税务局关于印发〈自治区地方税务局2008年土地增值税清算工作方案〉的通知》(桂地税发[2008]50号)的要求，房地产开发企业自查阶段期限为2008年3月11日至 5月15日。考虑企业所得税汇算清缴工作在5月底结束的实际情况，为便于工作，减轻企业负担，土地增值税清算工作企业自查阶段的期限延长至2008年6月30日止。实施清算阶段开始的日期顺延，其他期限保持不变。

二、关于普通住宅面积标准的执行口径问题对今年开展清算的项目，统一按《自治区地方税务局  自治区财政厅 自治区建设厅转发〈国家税务总局  财政部  建设部关于加强房地产税收管理的通知〉》(桂地税发[2005]122号)规定，普通住宅的面积标准为单套建筑面积在144平方米以下(含144平方米)执行，之前已经清算了的不再进行调整。

三、关于核定征收率的确定问题

纳税人不主动清算但符合《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发[2006] 187号)第七条所列举五种情形之一的，主管税务机关应参照与其开发规模和收入利润水平相近的当地企业的土地增值税税负情况，按照不低于预征率实行核定征收。

四、关于取得划拨土地的成本确定问题对于纳税人取得的土地，在计算增值额的成本扣除时，因无合法有效票据，如何确定土地成本的扣除问题。经研究，关于纳税人取得土地使用权所支付的金额，按以下顺序确定:

(一)纳税人支付土地出证金的，以实际支付土地出让金为取得土地使用权所支付的金额;

(二)纳税人缴纳契税的，以土地缴纳契税时的计税依据为取得土地使用权所支付的金额;

五、关于清算项目划分类别及成本分摊计算问题

 (一)项目同时涉及普通住宅、非普通住宅和其他用房的，应按照国家税务总局的规定，统一划分普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别，分别核算其增值额。

 (二)在计算上述混合核算的项目时，对其成本费用，应以普通住宅、非普通住宅和商用房三大类别，分别按建筑面积进行比例分摊。