每亩只要22.533万元，太低了？

质疑理由：即便是以工业用地计算，其4年总计18%的增值也太低，仅2006年天津经济技术开发区的工业用地价格就上涨了29%；如果现在1.2亿左右的价值是合理的，那当初置换进上市公司的近1亿元就是高估的。

“房屋建筑面积为40603.98 平方米，土地使用权面积为104405.84 平方米，土地面积合156.607亩，每亩仅仅22.533万元。房屋建筑面积为40603.98 平方米，估价为8238.1万元，每平方米2020元。”一位投资者给记者算账说，这样的价格，显然太低了。

让我们来看看这些数据。早在2006年，与天津经济技术开发区紧邻的塘沽区土地房地产评估成交价格已经超过每平方米1000元，折合每亩67万左右。为此，有投资者对青海明胶的资产转让提出6点质疑，认为“此议案就是一个大股东严重侵害广大股东权益的典型议案”：1、该资产是2004年泰达以优质资产与青海明胶近4000万股进行的置换，现在已经是2008年了，想以四年总计增值率18%的价格收回该资产，就等于空手套白狼骗走了4000多万股的青海明胶的股份；2、该资产现在每年的租金都已达近1500万元，现在想以不到1.2亿元的价格收回，无疑是巧取豪夺；3、在没有通过股东大会就贸然公告：其中期转让该资产盈利1000万元左右，就是严重的违规；4、该资产中的转卖也没有正当的报告进行披露；5、该资产的评估公司不具有评估上市公司进行重大资产转让的资质，且属于私人性质的公司；6、上市公司的重大资产转让，特别是土地及厂房应该进行投标拍卖的方式进行出让。

对此，青海明胶董秘办有关负责人表示，由于该地块为工业用地，价值不像商业用地那么大。而且，公司主营业务和发展规划中没有房地产业务，所以公司也没必要将工业用地变更为商业用地之后，再进行转让。

对此，全国知名律师、上海严义明律师事务所律师严义明明确表示，经过几年，工业用地增值也很大。而有资料显示，2007年天津工业地产地价同比上涨29%左右。除了土地本身增值，这块土地也是由上市公司在使用，上市公司对土地应该会有投资，这样，仅仅以土地属性来判断资产价格也是不合适的。严义民认为，按目前上市公司平均市盈率约18倍左右计算，既然这块资产年租金有1500万，那么简单估算这部分资产的价值应该在2.5亿元左右，这比评估值高出2倍以上。

“如果说现在1.2亿卖出是合理的，那当初以如此高的价格买进，那也是不合理的。不是现在低卖，就是当初转让价格9799.32万元太高了，上市公司总得给个说法。”有投资者这样认为。